Membeli atau menjual rumah merupakan salah satu transaksi finansial terbesar dalam hidup seseorang yang membutuhkan persiapan matang dari berbagai aspek. Sayangnya, banyak orang yang terlalu fokus pada harga properti tanpa memperhitungkan biaya-biaya tambahan yang menyertainya, terutama biaya notaris. Data dari Kementerian ATR/BPN menunjukkan bahwa transaksi properti di Indonesia terus meningkat signifikan sepanjang 2025-2026, namun sebagian besar pelaku transaksi masih kebingungan soal pembagian biaya notaris antara pembeli dan penjual.
Pertanyaan klasik yang selalu muncul adalah siapa yang seharusnya menanggung biaya notaris dalam transaksi jual beli rumah. Kesalahpahaman tentang hal ini sering kali menimbulkan konflik di tengah proses negosiasi dan bahkan bisa membatalkan transaksi yang sudah berjalan. Ketidaktahuan tentang komponen biaya notaris juga kerap membuat pembeli atau penjual kaget ketika tagihan akhir jauh melebihi perkiraan awal mereka.
Artikel ini menyajikan panduan lengkap A-Z tentang biaya notaris jual beli rumah tahun 2026 berdasarkan regulasi terkini yang masih berlaku. Pembahasan mencakup rincian setiap komponen biaya, pembagian tanggung jawab antara pembeli dan penjual, simulasi perhitungan untuk berbagai harga rumah, hingga tips memilih notaris yang tepat. Informasi ini akan membantu proses transaksi properti berjalan lebih lancar tanpa kejutan biaya di kemudian hari.
Apa Itu Biaya Notaris dalam Jual Beli Rumah?
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik sebagaimana diatur dalam UU No. 30 Tahun 2004 jo. UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris. Dalam konteks jual beli rumah, notaris berperan memastikan keabsahan transaksi secara hukum dan melindungi kepentingan kedua belah pihak. Biaya notaris sendiri merupakan kumpulan tarif yang harus dibayarkan untuk berbagai layanan pengurusan dokumen dan legalitas transaksi properti.
Perlu dipahami bahwa notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) memiliki kewenangan yang berbeda meskipun sering dijabat oleh orang yang sama. Notaris berwenang membuat berbagai akta seperti PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), sedangkan PPAT khusus berwenang membuat AJB (Akta Jual Beli) untuk tanah dan bangunan. Dalam praktiknya, banyak notaris yang juga memiliki izin sebagai PPAT sehingga bisa menangani seluruh proses transaksi properti dari awal hingga selesai.
Dokumen yang Diurus Notaris
- Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti sah peralihan hak
- Akta Pengikatan Jual Beli (PPJB) untuk transaksi bertahap
- Pengecekan dan validasi sertifikat di BPN
- Balik nama sertifikat ke pembeli baru
- Akta Kuasa dan dokumen pendukung lainnya
Rincian Lengkap Biaya Notaris Jual Beli Rumah 2026
Biaya notaris dalam transaksi jual beli rumah terdiri dari beberapa komponen yang wajib dipahami sebelum memulai proses. Berdasarkan PP No. 24 Tahun 2016 tentang PPAT yang masih berlaku di tahun 2026, tarif jasa notaris/PPAT berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Selain jasa notaris, terdapat berbagai pajak dan biaya administrasi lainnya yang harus diperhitungkan dalam anggaran. Penting untuk dicatat bahwa tarif ini adalah tarif dasar dan dapat bervariasi tergantung pada kompleksitas transaksi dan kebijakan notaris.
Berikut adalah rincian biaya notaris jual beli rumah tahun 2026, termasuk estimasi tarif dan pihak yang umumnya bertanggung jawab atas pembayaran. Tabel ini memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai alokasi biaya dalam proses transaksi properti.
| Komponen Biaya | Estimasi Tarif 2026 | Ditanggung Oleh | Keterangan |
|---|---|---|---|
| Jasa PPAT/Notaris | 0,5% – 1% nilai transaksi | Pembeli (atau negosiasi) | Biaya pembuatan akta jual beli dan pengurusan dokumen. |
| Biaya AJB | Rp 2.000.000 – Rp 5.000.000 | Pembeli | Biaya pembuatan Akta Jual Beli. |
| BPHTB (5% × (NPOP – NPOPTKP)) | 5% dari nilai kena pajak | Pembeli | Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. |
| PPh Final Penjual | 2,5% dari harga transaksi | Penjual | Pajak Penghasilan yang dikenakan pada penjual. |
| Balik Nama Sertifikat | Rp 750.000 – Rp 2.000.000 | Pembeli | Biaya pengurusan balik nama sertifikat atas nama pembeli. |
| Pengecekan Sertifikat | Rp 150.000 – Rp 300.000 | Pembeli | Biaya pengecekan keaslian dan validitas sertifikat di BPN. |
| Materai & Administrasi | Rp 100.000 – Rp 500.000 | Pembeli | Biaya materai dan administrasi lainnya. |
⚠️ Penting: NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) bervariasi di setiap daerah, umumnya berkisar Rp 60 juta hingga Rp 80 juta untuk transaksi jual beli pada tahun 2026. Pastikan untuk memeriksa nilai NPOPTKP yang berlaku di wilayah properti Anda untuk perhitungan BPHTB yang akurat.
Siapa yang Menanggung Biaya Notaris? Pembeli vs Penjual
Pembagian biaya notaris antara pembeli dan penjual di Indonesia mengikuti kebiasaan yang sudah berlaku umum, meskipun tidak ada aturan baku yang mewajibkan hal tersebut. Secara tradisi, pembeli menanggung sebagian besar biaya karena dianggap sebagai pihak yang memperoleh manfaat dari kepemilikan properti baru. Namun demikian, pembagian ini sepenuhnya bisa dinegosiasikan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak sebelum transaksi dimulai.
Biaya yang Umumnya Ditanggung Pembeli
Pembeli rumah biasanya menanggung BPHTB sebesar 5% dari nilai transaksi dikurangi NPOPTKP, biaya pembuatan AJB, biaya balik nama sertifikat, dan biaya pengecekan sertifikat di BPN. Seluruh biaya administrasi dan materai juga menjadi tanggungan pembeli dalam praktik umumnya. Jika pembeli menggunakan fasilitas KPR, maka akan ada tambahan biaya seperti appraisal, asuransi, dan administrasi bank yang harus diperhitungkan.
Biaya yang Umumnya Ditanggung Penjual
Penjual rumah wajib menanggung PPh Final sebesar 2,5% dari harga transaksi sesuai peraturan perpajakan yang berlaku. Selain itu, penjual juga bertanggung jawab melunasi seluruh tunggakan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) hingga tahun berjalan sebelum transaksi dilakukan. Biaya pengurusan dokumen kelengkapan seperti IMB, surat keterangan lunas, dan dokumen pendukung lainnya juga menjadi tanggung jawab penjual.
Simulasi Biaya Notaris Berdasarkan Harga Rumah
Simulasi berikut memberikan gambaran estimasi biaya notaris untuk berbagai kategori harga rumah di tahun 2026. Perhitungan menggunakan asumsi NPOPTKP sebesar Rp 60 juta dan tarif jasa notaris 1% dari nilai transaksi. Angka-angka ini bisa bervariasi tergantung lokasi properti, kebijakan notaris, dan kompleksitas dokumen yang diurus.
| Harga Rumah | Total Biaya Pembeli | Total Biaya Penjual |
|---|---|---|
| Rp 400 Juta | ± Rp 24 – 27 Juta | ± Rp 10 Juta |
| Rp 700 Juta | ± Rp 42 – 47 Juta | ± Rp 17,5 Juta |
| Rp 1 Miliar | ± Rp 60 – 67 Juta | ± Rp 25 Juta |
| Rp 1,5 Miliar | ± Rp 90 – 100 Juta | ± Rp 37,5 Juta |
ℹ️ Info: Estimasi biaya pembeli sudah termasuk BPHTB, jasa notaris, AJB, balik nama, dan administrasi. Biaya penjual mencakup PPh Final 2,5% dan pelunasan PBB.
Langkah-Langkah Proses Jual Beli Rumah dengan Notaris
Proses jual beli rumah melalui notaris terdiri dari beberapa tahapan yang harus dilalui secara berurutan untuk memastikan legalitas transaksi. Berikut adalah langkah-langkahnya:
- Persiapan Dokumen: Kedua belah pihak menyiapkan dokumen-dokumen penting. Pembeli menyiapkan KTP, KK, NPWP, sedangkan penjual menyiapkan sertifikat, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), IMB (Izin Mendirikan Bangunan), dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
- Pemilihan Notaris: Pilih notaris yang terpercaya dan berpengalaman di wilayah properti. Pastikan notaris tersebut memiliki izin PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
- Pengecekan Sertifikat: Notaris melakukan pengecekan sertifikat di BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk memastikan tidak ada sengketa, sitaan, atau masalah hukum lainnya.
- Pembayaran Pajak: Setelah sertifikat dinyatakanClear, pembeli membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan penjual membayar PPh (Pajak Penghasilan).
- Penandatanganan AJB: Setelah semua pajak dibayar, dilakukan penandatanganan AJB (Akta Jual Beli) di hadapan notaris dengan disaksikan minimal dua orang saksi.
- Balik Nama Sertifikat: Notaris mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke BPN atas nama pembeli.
- Penerimaan Sertifikat: Setelah proses balik nama selesai, pembeli menerima sertifikat yang sudah atas nama pembeli.
Digitalisasi layanan BPN melalui aplikasi Sentuh Tanahku pada tahun 2026 telah mempercepat beberapa proses, termasuk pengecekan sertifikat dan tracking status pengajuan secara online.
Tips Memilih Notaris yang Tepat untuk Transaksi Properti
Pemilihan notaris yang profesional dan terpercaya menjadi kunci kelancaran transaksi jual beli rumah. Pastikan notaris yang dipilih terdaftar resmi di Kementerian Hukum dan HAM serta memiliki izin PPAT di wilayah lokasi properti. Notaris yang berpengalaman biasanya memiliki track record baik dan bisa memberikan estimasi waktu penyelesaian yang realistis berdasarkan kondisi di lapangan.
Hindari notaris yang menawarkan tarif jauh di bawah standar karena bisa menjadi indikasi pelayanan yang kurang profesional atau bahkan potensi penipuan. Minta selalu rincian biaya secara tertulis sebelum proses dimulai dan jangan ragu untuk membandingkan penawaran dari beberapa notaris. Notaris yang baik akan bersedia menjelaskan setiap komponen biaya dengan transparan dan menjawab semua pertanyaan terkait proses yang akan dijalani.
Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)
1. Berapa biaya notaris yang harus saya siapkan saat membeli rumah?
Biaya notaris bervariasi tergantung pada nilai transaksi dan wilayah, namun umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari harga rumah. Selain itu, Anda juga perlu menyiapkan biaya BPHTB (5% dari nilai transaksi dikurangi NPOPTKP), biaya AJB, biaya balik nama sertifikat, dan biaya administrasi lainnya.
2. Bisakah biaya notaris dinegosiasikan?
Ya, biaya notaris umumnya dapat dinegosiasikan, terutama untuk transaksi dengan nilai yang besar. Anda bisa mencoba bernegosiasi dengan notaris untuk mendapatkan tarif yang lebih baik, atau membandingkan tarif dari beberapa notaris sebelum memilih.
3. Siapa yang bertanggung jawab membayar biaya notaris, pembeli atau penjual?
Secara umum, pembeli bertanggung jawab membayar sebagian besar biaya notaris, termasuk biaya AJB, BPHTB, dan biaya balik nama sertifikat. Penjual biasanya hanya bertanggung jawab membayar PPh Final. Namun, pembagian biaya ini dapat dinegosiasikan antara pembeli dan penjual.
4. Apa itu NPOPTKP, dan bagaimana pengaruhnya terhadap biaya BPHTB?
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah batas nilai properti yang tidak dikenakan pajak BPHTB. Semakin tinggi NPOPTKP di suatu daerah, semakin rendah BPHTB yang harus dibayar oleh pembeli. NPOPTKP bervariasi di setiap daerah.
5. Berapa lama proses balik nama sertifikat di BPN?
Proses balik nama sertifikat di BPN (Badan Pertanahan Nasional) biasanya memakan waktu antara 14 hingga 90 hari kerja, tergantung pada kondisi dan antrian di kantor BPN setempat.
6. Dokumen apa saja yang perlu disiapkan untuk proses jual beli rumah dengan notaris?
Pembeli perlu menyiapkan KTP, KK, NPWP, dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir. Penjual perlu menyiapkan KTP, KK, NPWP, sertifikat tanah, IMB (jika ada), dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
7. Apa yang harus dilakukan jika sertifikat tanah bermasalah saat dicek di BPN?
Jika sertifikat tanah bermasalah, seperti adanya sengketa atau sitaan, proses jual beli tidak dapat dilanjutkan. Penjual harus menyelesaikan masalah tersebut terlebih dahulu sebelum transaksi dapat dilanjutkan.
8. Apakah bisa menggunakan jasa notaris dari luar kota untuk transaksi jual beli rumah?
Sebaiknya gunakan jasa notaris yang berdomisili di wilayah properti berada. Notaris yang berdomisili di wilayah tersebut lebih memahami kondisi dan peraturan setempat, sehingga proses transaksi dapat berjalan lebih lancar.
9. Apa saja keuntungan menggunakan jasa notaris dalam transaksi jual beli rumah?
Menggunakan jasa notaris memberikan kepastian hukum dan keamanan dalam transaksi jual beli rumah. Notaris akan memastikan semua dokumen sah dan valid, serta melindungi kepentingan kedua belah pihak.
Cara Kerja Notaris dalam Jual Beli Rumah
Notaris memiliki peran sentral dalam proses jual beli rumah, memastikan transaksi berjalan sah dan sesuai hukum. Berikut adalah gambaran cara kerja notaris:
- Menerima dan Memeriksa Dokumen: Notaris menerima dokumen dari pembeli dan penjual, kemudian memeriksa kelengkapan dan keabsahannya.
- Melakukan Pengecekan Sertifikat: Notaris melakukan pengecekan sertifikat di BPN untuk memastikan status hukum properti.
- Menghitung Pajak dan Biaya: Notaris menghitung pajak-pajak yang harus dibayarkan, seperti BPHTB dan PPh Final, serta biaya-biaya lainnya.
- Membuat Akta Jual Beli (AJB): Setelah semua persyaratan terpenuhi, notaris membuat AJB sebagai bukti sah peralihan hak atas properti.
- Mengurus Balik Nama Sertifikat: Notaris mengurus proses balik nama sertifikat di BPN atas nama pembeli.
- Menyimpan Salinan Akta: Notaris menyimpan salinan AJB sebagai arsip.
Dengan mengikuti prosedur yang ketat, notaris memastikan transaksi jual beli rumah berjalan lancar dan aman bagi semua pihak yang terlibat.
Disclaimer: Informasi dalam artikel ini bersifat umum dan dapat berubah sewaktu-waktu. Selalu verifikasi dengan sumber resmi terkait.
